任意売却についての情報が満載です！
このサイトでは、不動産を売却する際の任意売却に関する情報を詳しく紹介しています。
実際に売却を検討してから手続きを終えるまでの一連の流れやどんな人におすすめなのかを紹介します。
また、実際に不動産会社に相談するまえに準備しておいた方がいいこともあります。
不動産会社は色々ありますが、どのようなポイントを参考に選べばいいのかといったことも紹介します。
それから良い結果が得られる不動産会社の特徴についての情報もあります。
任意売却とは？どんな人におすすめ？
任意売却とは住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に、借入をしている金融機関の承諾を得て不動産を売却することをいいます。
住宅ローンの返済が残っていると、その住宅には抵当権が設定されているので全額返済しない限り勝手に売却することはできません。
そのため売却するには、抵当権を外してもらう必要があるのです。
金融機関にとってはあまり喜ばしいことではありませんが、そのまま返済が滞った状態が続くと競売にかけるしかなくなってしまいます。
競売だと市場価格よりも大分安い価格でしか売れないので、資金を回収できなくなるリスクがあります。
したがって任意売却に応じてくれることが多いのです。
任意売却であれば、市場価格に近い値段で不動産を売却することができます。
より良い暮らしの再始動を目指すためには物件の任意売却
未曽有の感染症流行による不景気なども影響して、今住宅ローンの支払いが難しくなり家の売却を検討する人が増えています。
購入した金額より高く売れたり、住宅ローンを完済してもなお引っ越しなどの資金が手に入る状態で売却できれば良いのですが、不景気のあおりを受けるとそれもなかなか難しいのが現状です。
そのような住宅ローンを滞納した状態やローン残高が売却金額よりも高くなってしまう状態の任意売却で物件を手放す場合、お金を借りた銀行等と話し合いをして合意を取り付けた上で売却します。
なぜなら、もちろん物件の権利はお金を貸している側にあるので、勝手に売却してローンだけが残ってしまうという状態は避けたほうが良いからです。
また住宅ローン滞納が続いてしまうと、競売という形でかなりの安値で売却が実行されてしまう事もあります。
競売の場合は、個人の経済状況が様々な人に知れ渡る事となり、社会的な評判などにも関わってくることになりかねませんし、さらにこちらの都合とは関係なく売却が行われるためすぐに立ち退きを命じられたりといったデメリットが発生します。
任意売却の場合は、任意売却の支援協会などの専門相談機関に相談をしたり弁護士に相談をして、少しでも今後の生活がより良い形でスタートできるように勧める事をお勧めします。
任意売却で失敗しないために比較することは大事
感染症の大流行により、収入が減ったり失業してしまったりした人が少なくありません。家を購入したときにローンを組みますが、その期間は25年から35年と長期間に及びます。買った時に失業することや感染症によって経済が悪くなることを考える人はいません。
しかし、実際多くの人がローンの返済に行き詰まり、家を売却する必要が生じているのです。一般に競売より任意売却の方が高く売れると言いますが、失敗しないためにどうすればいいのでしょうか。
大事なのは慌てて決定しないことであり、冷静に客観的に問題を見ることです。任意売却をする場合、いくつかの不動産会社にお願いして比較してみることは大事です。
査定額が大きく異なることがあり、売却時の値段も違ってくると言えます。
高く売れれば、借金も残らないですし引っ越し費用も出るのでとても大事であると言えるのです。
それで、家を処分するというのは本当に心苦しいことですが、慌てないで対処することが大事です。
裁判所は介入しない！任意売却のメリットとは
住宅ローンの返済に困ってしまい住宅を売りたいと思っても、売ったお金では住宅ローンの完済が困難な場合に、債権者である金融機関の了承を得て売却する方法を「任意売却」と言います。
売却しても完済できないためにローンは残るものの、所有者の意思で売れることから、通常の不動産売却と同じです。
したがって、市場価格に近い価格で売却できるのがメリットです。
「任意売却」なら債務者にとっては残債を大幅に減らすことができますし、債権者にとっても債務をより多く回収できるのです。
さらに引渡し日を債務者が決めることができ、住宅ローンの滞納を知られずに売ることができます。
一方、債務者は関与せず、債権者である金融機関の申し立てにより不動産を差し押さえられ、裁判所主導のもとで手続きが開始されるのが「競売」です。
競売物件は市場価格よりもかなり安い金額で取引されるため、ローンが大きく残ってしまいます。
住宅ローンの契約で連帯保証人を立てていれば、債権者から請求を受けた場合には、連帯保証人も債務者と同様に返済しなくてはなりません。
任意売却を実践してしまうとデメリットがあるかも
任意売却とは金融機関からの借入である住宅ローンなどにつき支払が延滞した状況下で、市場価格での売却を目指しながら同時に金融機関との残債務の帰趨について交渉で合意することを指します。
住宅ローンの返済を延滞すれば、最終的には裁判所主催の競売手続きの中で、安い価格で買い叩かれることになります。
これに対して任意売却は、あくまで通常の売買取引として相場に近い価格での契約締結を目標に交渉するので、競売よりも相対的に高い価格で処分できる可能性が高くなります。
これは金融機関から見れば回収できる金額が大きくなる事を意味しており、所有者にとっても強制立ち退きなどのリスクも低くメリットが大きいといえます。
反面任意売却にはデメリットがあることも踏まえる必要があります。
ローンを延滞している事実だけでも経済的信用が大きく毀損されたことを意味します。
かてて加えて債務返済交渉などの任意整理を行ったことは、債務事故に該当するため一定期間ローンを組めないなどのデメリットが十分ありえます。
任意売却と競売を比較したら特徴が見えてくる
任意売却とは住宅ローンの支払が延滞している状況にあって、市場価格での売却により残債務の返済資金を工面して住宅ローンの処理に見通しをつけることです。
住宅ローンを延滞してしまうと、三ヶ月程度で保証会社が代位弁済し、差し押さえて続きに移行、最終的には裁判所が主催する競売手続きのなかで第三者のもとに所有権が移転してしまうことになります。
所有権を喪失をした以上は強制的な立ち退きにも応じざるを得なくなります。
この手続きにより、金融機関は不良債権の処理をつけることになるものの、裁判所主催のもとでのせり売りでは、売却価格が低くなり、満足をえることのできる金額にも限界があるのが現実です。
これに引き換え任意売却では、金融機関との交渉と同時平行しながら、通常の売却行います。
普通の売買取引になるので相場に近い価格で契約が成立することになるのが一般的で、金融機関にとっても回収できる債権額は大きくなりメリットも大きいと言えます。
任意売却を巡ってトラブルになってしまう事例
任意売却は通常の不動産取引の側面と、金融機関との交渉という側面のある特殊な不動産取引になります。
民事執行法に基づく不動産競売手続きに飲み込まれてしまうことのないように手続きや交渉を進捗させていかなければならないため、通常の不動産取引とは異なったフィールドの専門知識を必要とします。
ここに任意売却の特殊性があるわけですが、一般人にはなじみがないだけに思わぬトラブルに発展する事例も少なくないようです。
・仲介手数料以外の報酬を請求する事例
不動産会社には媒介契約に基づき、仲介手数料という報酬のみが認められています。
具体的には売買価格の3％の金額に6万円を加算した金額が上限ですが、さらにコンサルティング名目で報酬をさらに請求するというものです。
なかには任意売却についての専門的知識もないにもかかわらず、コンサル名目で費用を請求することも。
・媒介契約締結だけで報酬を請求する。
仲介手数料は成功報酬であるにもかかわらず、任意売却名目で媒介契約を締結すると別途報酬を請求するという事例もあるようです。
任意売却では普通の売買とは違う法律に注意が必須
任意売却とは裁判所主催の競売手続きではなく、あくまで通常の売買取引を前提にしながらも住宅ローンの残債務の処理のあり方について金融機関との間で交渉妥結するというものです。
任意売却が検討されるというのは、住宅ローンの毎月の支払を延滞している状況にあり、そのままでは裁判所主催の競売手続きのレールにのってしまうというものです。
放置しておくと所有権を強制的に喪失するだけでなく、立ち退きも余儀なくされるだけに任意売却を成功に導くためには、特別な法律に考慮を払う必要があります。
特別な法律というのは、具体的には民事執行法です。
これは債務不履行により裁判を起こされたり、破産手続きか意思決定を受けるなどのシチュエーションで、債権者の権利実現の手続きを定めたものです。
民事執行法では最終的に債権者が強制的に権利を執行し、債務者の明け渡しまでの一連の手続きを定めているだけに、任意売却がどの段階まで可能なのかを推測上でも非常に重要です。
任意売却を円滑に進めるにはインターネットで物件情報を公開するべき
任意売却とは住宅ローンの支払が延滞している状況にあって、通常の不動産取引により売買代金を得る一方で、金融機関とは住宅ローンの今後の支払や私的整理などの交渉を通じて残債務の処遇を決める取引のことです。
住宅ローン支払を延滞すると裁判所の競売手続きが完了してしまうので、それより先に住宅ローンの帰趨を金融機関との間で妥結しておく必要があるのが特徴です。
しかし金融機関との交渉以外、任意売却は通常の不動産売買取引と同様なので、購入希望者を見付けることなくして、売買契約締結に至ることは出来ません。
ところで不動産会社では同業他社が利用できるインターネット上の情報公開システムが運用されています。
これは「レインズ」という登録機関のことですが、加盟している不動産会社であれば日本全国どこからでも、ネット経由で物件情報を公開しアクセスすることは可能になっています。
任意売却で近隣では購入希望者をみつけることができなくても、インターネット経由で広く買い手を募集することは可能です。